各乡（镇）人民政府、街道办事处，县政府各部门，直属各单位：

《常山县农村住房建设管理办法》已经县政府研究通过，现印发给你们，请认真抓好落实。

常山县人民政府

2023年12月28日

（此件公开发布）

常山县农村住房建设管理办法

 

为进一步加强我县农村宅基地和村集体经济组织成员住宅建设管理，规范村集体经济组织成员建房行为，保障农村建房需求，节约集约利用土地资源，促进城乡建设健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《衢州市农村住房建设管理条例》等有关法律法规规章的规定。结合我县实际，制定本办法。

一、管理原则

（一）坚持科学规划原则。坚持规划先行，科学编制国土空间规划和村庄规划。编制规划应当尊重历史、顺应自然地理格局、维护群众利益，鼓励农民向中心村、镇或城镇集聚。

（二）坚持耕地保护原则。农民建房集中点的选址应充分利用村内闲置宅基地、原宅基地、空闲地、未利用地、荒坡地等，严格把握农村宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田。

（三）坚持集约节约原则。坚持宅基地集约节约使用，严格控制宅基地面积，合理安排农村宅基地建设用地，鼓励农村集体经济组织盘活闲置宅基地和闲置农房。

（四）坚持“一户一宅”原则。严格执行农民“一户一宅”的法律规定，另行选址建房的，必需拆除原旧房，并将原宅基地交还村集体经济组织；依法不能拆除的，也需要通过收储、调剂等法定方式予以处置。

二、适用范围

本县行政区域内国土空间规划确定的农民集体所有土地上农村住房建设管理活动，适用本办法。

三、职责分工

（一）县人民政府负责农村住房建设管理工作的领导，对农村住房建设管理工作的人员和经费给予保障；县农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导闲置宅基地和闲置农村住房利用等工作；县资规局负责农村住房规划管理、不动产登记等有关工作，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；县住建局负责更新农村住房通用图库、提供免费修改服务、建设指导、农村住房使用安全监督管理和建筑风貌引导等工作；县综合执法局及其赋权乡（镇）人民政府、街道办事处负责相关农村农民违法建设行为的处置。

（二）农民建房实行属地管理，乡（镇）人民政府、街道办事处应统筹组织乡镇（街道）负责农业农村、资规、综合执法的相关工作负责人成立农民建房服务中心。乡（镇）人民政府、街道办事处是第一责任主体，乡（镇）人民政府、街道办事处党政主要领导是第一责任人。乡（镇）人民政府、街道办事处负责农村宅基地和村集体经济组织成员住宅建设管理工作，审核批准农民住宅用地，组织做好农村宅基地审批和核发乡村建设规划许可证有关工作。

（三）村集体经济组织根据《常山县人民政府办公室关于印发常山县村级集体经济组织宅基地民主管理指导意见（试行）的通知》（常政办发〔2018〕58号）建立村宅基地民主管理领导小组，村宅基地民主管理领导小组可按照“依法、民主、公开”原则，加强农村村民建房日常管理：

1.推动制定、完善农村村民建房管理的村规民约；

2.审查建房资格、家庭人口、旧宅情况，且对真实性负责；

3.定期或不定期召开会议讨论农民建房审批事务性工作；

4.对建房过程中违章违规违法行为及时制止，并向乡（镇）人民政府、街道办事处报告；

5.做好拆除后原宅基地收回、调剂、分配工作；

6.协调解决村民用地和建房中纠纷；

7.根据本年建房需求，制定年度用地计划；

8.组织发动本村乡村建设工匠定期参加培训和继续教育，监督建房户与乡村建设工匠合同签订和履行；

9.谋划符合本村的乡村风貌建设风格，选定一种或多种通用图户型，由村民代表大会议定后完善至村规民约中。

四、规划和用地

（一）统筹推动“多规合一”的村庄规划编制工作，科学规划农村宅基地布局，具体由乡（镇）人民政府、街道办事处负责组织编制后报县资规局备案，并报县人民政府审批。

（二）合理支配农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，确需占用农用地的，新增建设用地指标实行单列支配，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障。

（三）农村宅基地涉及的农用地转用审批事项，县资规局依据农村宅基地用地需求，及时上报审批农用地转用后，由乡（镇）人民政府、街道办事处负责具体宅基地地块的审批。

五、建设标准

（一）农村住房建设要科学选址，必须避开以下区：

1.永久基本农田；

2.地质灾害危险区；

3.饮用水水源一级保护区；

4.风景名胜区、古村落、传统村落、历史文化街区名镇名村、3A级以上旅游景区的核心保护区；

5.河道管理范围；

6.法律、法规规定的其他不得进行农村住房建设区域。

（二）农民新建房屋时应执行下列标准：

1.用地标准。严格执行“一户一宅”规定，严格把握宅基地面积，村集体经济组织成员建设农房时不得新增其他用房。村集体经济组织成员宅基地审批建房时严格按照宅基地审批面积=“户基准面积+权票面积”原则，宅基地审批面积按户+人来计算，即建房面积=40平方米/户+20平方米/人*人数。建房审批面积可通过权票流转扩大，但可审批面积不得超过上限控制。其中独生子女户可凭2016年1月1日前办理的独生子女证享受独生子女优惠政策。权票只能使用一次，在权票上一次使用情况未处置前，不得再次使用。根据实际土地用途分类，宅基地审批面积同时实行上限控制：占用耕地的，最高不得超过125平方米；占用其它土地的，最高不得超过140平方米。

2.建筑标准。村集体经济组织成员建房规划应以户为单位，提倡联排式建设。农村自建住宅不得超过三层，架空层层高超过220厘米按照一层计算。原则上每户住宅檐口高度（从室外地坪起算，平屋顶算至女儿墙，坡屋顶算至檐口）不超过10米,其中风景名胜区、古村落、传统村落、历史文化街区名镇名村、3A级以上旅游景区按照其保护规划的要求进行高度控制。农民建房应当符合道路管控规定，其中建筑最突出部位后退村庄主要道路原则上不少于1.5米。主采光方向日照间距系数原则上不少于1.0（且不少于6米），原建成区内住宅无法满足日照间距系数的，应不少于6米。山墙侧向间距开窗不应小于4米。拟建建筑物的前后日照间距、左右侧向间距范围内有他人的建筑、构筑物或他人土地的，需做好四邻关系的协调处理。

3.设计标准。村集体经济组织成员建房原则上要求房型选用农民建房设计通用户型，确需另行设计的，应当委托具有设计资质的建设工程设计单位或者具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员设计并出具施工图，房屋外立面装修应严格落实浙派民居风格、彰显常山地域特色。

（三）村集体经济组织成员住宅施工前，应当办结各项审批手续，与建筑施工企业或者农村建筑工匠订立农村住房建设施工合同，并向乡（镇）人民政府、街道办事处提出开工申请，由乡（镇）人民政府、街道办事处工作人员进行定位丈量放样后，方可施工。村集体经济组织成员住宅建设过程中应当自觉维护村容村貌，妥善处置建筑垃圾和其它杂物。

（四）建筑施工企业或者农村建筑工匠只能为取得宅基地用地审批和乡村建设规划许可的农村村民建房提供施工服务。建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房建设的施工质量和安全负责，应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。鼓励建筑施工企业为职工以及农村建筑工匠为本人和所雇人员，购买建筑施工意外伤害保险。

六、申请和审批

（一）宅基地属于农民集体所有，本村集体经济组织成员依法享有使用权；集体土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。禁止城镇居民、机关事业单位人员（包括离、退休人员）到农村购买农民集体土地建房或者购买集体土地上的房屋。

（二）村集体经济组织成员符合下列条件之一的，应以户为单位申请建房（其中分户条件按照《常山县农民宅基地资格权管理暂行办法》执行）：

1.无宅基地的；

2.具备分户条件确需分户而现有宅基地低于分户标准的；

3.为改善居住条件等原因需要拆旧建新或已鉴定为危房的；

4.因国家建设、自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等需要重新选址建设住宅的；

5.法律法规规定的其他情形。

（三）村集体经济组织成员申请建房有下列情形之一的,不予审批建房:

1.不符合国土空间规划的；

2.将原有农村住宅出租、出卖、赠与他人的；

3.享受过征迁、农民集聚等相关安置房政策的（包括货币安置）；

4.政府供养的五保户、已享受兜底安置的；

5.申请的建设农村住房用地存在土地权属争议的；

6.其他依法不予批准的情形。

（四）乡（镇）人民政府、街道办事处应根据《浙江省农业农村厅、浙江省自然资源厅、浙江省住房和城乡建设厅关于做好2020年农民建房“一件事”办理的通知》《衢州市农村住房建设管理条例》等要求，积极建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，确保农民建房审批公开透明，农民建房审批程序具体如下：

1.提出申请。村集体经济组织成员向户籍所在地村集体经济组织提出宅基地用地建房书面申请。填写《农村宅基地和建房申请审批表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，并提供相关申请材料（户主户口本、户主身份证明材料、共有人宅基地资格权权票）。

2.村级审议。村集体经济组织依法组织召开驻村领导（干部）参与的村民委员会或村集体经济组织成员代表会议，对宅基地申请对象资格条件（申请建房户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、拟建住房用地位置、用地面积、建筑层数及高度、四邻间距等情况）进行审议，审议结果形成会议纪要。将申请宅基地当事人的相关信息在本村张榜公示7个自然日，公示无异议或异议不成立的，由村主职干部签署《农村宅基地和建房申请审批表》连同其他材料，报送所在乡（镇）人民政府、街道办事处。

3.现场踏勘。乡（镇）人民政府、街道办事处受理申请后，应及时组织相关工作人员具体审查申请人是否符合规划要求及宅基地审批条件，进行现场核查。其中乡（镇）人民政府、街道办事处应重点审查申请人（共有人）是否符合申请条件和面积标准、拟用地地类性质、宅基地合理布局要求，是否符合相关规划、通过村组审核公示、农房设计方案、乡村风貌规划、工匠管理、安全管理等。

4.审核公示。乡（镇）人民政府、街道办事处依据审核、踏勘结果后做出审批：对符合条件要求的，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》（其中集镇建成区集体土地的，应核发《建设用地许可》《建设工程规划许可》），并在乡（镇）人民政府、街道办事处及村公示栏内对建房户拟审批情况进行10个工作日的批前公示；不符合条件要求的，不予核发，并书面告知申请人并说明理由。

（五）乡（镇）人民政府、街道办事处将农民建房规划、用地审批状况每月15日分别报县农业农村局、资规局、住建局、综合执法局等部门备案。

（六）农民建房住宅审批过程中，各有关部门应当严格按照法律法规的有关规定收取税费，禁止乱收费。

七、监督管理

（一）县人民政府会同县农业农村局、县资规局、县住建局、县综合执法局等部门，负责本辖区内的农民建房的监督检查，并将农民建房管理纳入各乡（镇）人民政府、街道办事处年度工作考核体系进行考核奖惩；乡（镇）人民政府、街道办事处为农民建房监管第一责任单位，乡（镇）人民政府、街道办事处联村领导（驻村干部）和村主职干部为主要责任人，每个建房项目均需明确村主要负责人和一名乡镇驻村干部具体监管，乡（镇）人民政府、街道办事处建房服务中心及其组成机构负责建房指导、建房用地的批后监管等工作。

（二）农民建房监管流程：

乡（镇）人民政府、街道办事处建房服务中心、乡镇驻村干部与村主职干部在农民建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收环节，严格执行四到场、巡查制度，并将检查情况记录在案，建房户应主动向村（社）报告，村（社）向乡镇汇报。

1.建筑放样到场。建房用地批准后，由乡（镇）人民政府、街道办事处联村领导（驻村干部）召集乡（镇）人民政府、街道办事处相关人员和村农民建房管理人员，依据批准要求到现场实地丈量放样，依据批准的地类、范围、面积，确定四至界址，并在现场设立包含对拟建房屋负监督责任的乡（镇）人民政府、街道办事处联村领导和责任人姓名、电话，户主姓名、建房设计图集、建房许可证、建筑施工企业或者农村建筑工匠、批准时间、举报电话等内容公示牌，以便群众监督及县、乡镇（街道）、村三级巡查。

2.基槽验线到场。建房户动工挖基时，由乡（镇）人民政府、街道办事处联村领导（驻村干部）召集乡（镇）人民政府、街道办事处建房服务中心相关人员和村农民建房管理人员，到现场做好基槽验线。验收完成合格后方可进行下阶段施工。

3.施工过程到场。村集体经济组织成员建房完成基础至一层平台及二、三层支模期间，由乡（镇）人民政府、街道办事处联村领导（驻村干部）召集乡（镇）人民政府、街道办事处建房服务中心相关人员和村农民建房管理人员到现场，依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计图，对该层以下的平面布置、层高、外形（走廊、门窗面等）等进行检验。检验合格后方可进行下一阶段施工。乡（镇）人民政府、街道办事处联村领导（驻村干部）、综合执法人员和村农民建房管理人员要定期对在建项目进行日常巡查，一旦发觉违建状况，要在第一时间制止违建行为。

4.竣工验收到场。村集体经济组织成员建房主体完工后，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织检查验收。验收时，实际竣工占地面积在批准建房面积（按垂直投影计算）内（含），实际竣工建筑面积在批准建筑面积误差在3％范围内（含），且没有其他违法建设情形的，验收通过；建筑面积误差超出允许误差3％范围外的，则验收不通过，经整改合格后，可通过验收。验收合格后出具《农村宅基地用地和建房验收意见》并交付使用，验收意见需通过“农房浙建事”系统向县住建局备案。

（三）县农业农村局、县资规局、县住建局和县综合执法局开展联合巡查、检查，对乡（镇）人民政府、街道办事处的农民建房规划审批工作、批后管理工作进行监管，按照抽查方式，对审批台账、建房现场进行检查，确保乡（镇）人民政府、街道办事处按要求审批，按所制定农房建设电子文件归集标准，依托“农房浙建事”系统开展农房建设全过程在线管理服务。发现不符合要求的，责令乡（镇）人民政府、街道办事处限期整改，并视情况在年终考核时予以扣分。

（四）乡（镇）人民政府、街道办事处应当加强对农民建房的监督和管理，及时发现、制止和处理农民建房过程中的违法行为。对未依法取得或者违反乡村建设规划许可证规定内容的建房行为，责令停止建设、限期改正并上报相关部门。对拒不整改以及逾期不履行的，依法依规强制执行。

（五）严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧（危）”管理。原则上建设住宅必须先拆后建，确有特殊需求的，需由乡（镇）人民政府、街道办事处出示意见书并于乡（镇）人民政府、街道办事处公示栏内公示7个工作日；新房建设竣工后，旧宅必须处理到位。处理旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。

（六）有下列情形之一的，经乡（镇）人民政府、街道办事处批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：

1.为乡（镇）人民政府、街道办事处村公共设施和公益事业建设，需要使用该处土地的；

2.村集体经济组织成员经批准异地新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；

3.宅基地所有权人消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

4.不按照批准用途使用宅基地的；

5.法律、法规和政策规定的其他情形。

八、责任追究

（一）县农业农村局、资规局、住建局、综合执法局在农民建房管理和监管时应做到公平、公正、公开，如发觉徇私舞弊、监管职责履行不到位等行为，追究单位相关责任人的行政和法律责任。

（二）农民建房管理纳入乡（镇）人民政府、街道办事处年度工作目标考核，有下列情形之一的，对乡（镇）人民政府、街道办事处主要领导和联村领导等其他负有责任的人员予以问责：

1.农民建房用地管理秩序混乱，致使年度辖区内宅基地违法占用耕地面积比重大，造成恶劣影响或其他严重后果的；

2.发生农民建房违法占地案件造成严重后果的；

3.对违反农民建房用地管理规定行为不制止、不组织查处，或制止、查处不力的；

4.对违反农民建房用地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

（三）村主职干部对于村集体经济组织成员申请建房有应当受理而不受理、不及时讨论上报、对材料真实性把关不严、帮助申请人骗取批准建房的，由乡（镇）人民政府、街道办事处追究相关责任人的责任。

九、其他事项

本办法自2024年2月1日起开始施行，法律法规及上级文件另有规定的，从其规定，原《常山县农民建房规划审批、管控暂行办法》（常政办发〔2017〕165号）即行废止。

 

常政发[2023]47号 常山县人民政府关于印发《常山县农村住房建设管理办法》的通知（HCSD00-2023-0009）.pdf

该文件部分内容已修改：https://www.zjcs.gov.cn/art/2024/12/4/art_1229094054_2537883.html