【案情简介】

蔡某与凌某在同居期间购买房屋一套并共同作为借款人和抵押人与银行签订《借款合同》，双方共同办理了房产证，共有情况为共同共有。后蔡某、凌某双方分手，未办理结婚登记，双方于X年X月X日签订一份《协议1》，确认上述房屋首付款均由凌某父母出资，X年X月X日，凌某再次起草《协议2》一份，约定“上述房屋过户到凌某名下后，若凌某将房屋出售，应当赠与蔡某涨价部分的15%作为补偿”。双方分手后，蔡某多次与凌某协商解决上述共有房屋的分割事宜，但均未果，故蔡某无奈于XX年X月X日以同居关系析产纠纷为由起诉至杭州市某区法院，请求依法分割上述房屋，后蔡某变更诉讼请求，请求分割上述房屋，并判令凌某向蔡某支付折价款X万元。

【律师代理思路】

本案的争议焦点在于：一、两份协议的效力？二、争议房屋应如何分割？蔡某与凌某之间是否存在财产混同？三、凌某父母出资的房屋首付款项性质？

由此展开律师代理策略：

1、凌某认为蔡某在《协议2》上签字时间已超过承诺的合理期限，且协议内容为单方面附条件的赠与。因此律师策略如下：（1）《协议2》经凌某亲签确认，双方早已通过短信沟通过相关事宜，故《协议2》合法有效。（2）《协议2》是双方对共同财产的分割约定，赠与成立需双方意思表示一致，且标的物须是赠与人自己的财产，案涉房屋系双方财产，卖出款项并非凌某一人所有，故《协议2》并不是附条件的赠与合同。

2、本案中蔡某虽难以举证证明购房出资款直接来源于其本人，但按揭部分的购房款是由蔡某与凌某作为共同借款人申请商业贷款的，且同居期间，蔡某将自己的收入及公积金均用于房屋还贷、购置家具等，因此我方通过证明双方在同居期间存在财产混同，以此主张蔡某对房屋也具有实际出资和贡献，故法院并不能将房屋判归凌某一人所有。

3、凌某主张其父母的首付款出资是用于双方结婚的彩礼，应予收回。我方仔细研究两份《协议》，均未提到彩礼一事，故首付款应是凌某父母对蔡某、凌某双方的共同赠与。

【案件结果概述】

一审法院最终判决案涉坐落于杭州市某区某幢某室房屋归被告凌某所有，原告蔡某与被告凌某在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息由被告凌某负责偿还，由被告凌某支付原告蔡某X元以及评估费X元。

一审法院作出判决后，被告凌某因不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，二审法院最终认为，“案涉房屋系蔡某与凌某双方共同签订房屋转让合同、共同向银行按揭抵押贷款、登记在双方名下，从蔡某的住房公积金个人年度账单看，蔡某参与了案涉房屋的还贷，且凌某在一审自认蔡某出资添置部分家具家电，故双方在案涉房屋的出资上经济部分混同，一审确认案由为同居关系析产纠纷并无不当。凌某以蔡某对案涉房屋并未出资为由主张《协议》内容为附条件的赠与与已查明事实不符”，故二审法院认为一审法院判决并无不当，判决驳回上诉，维持原判。

【点评】

本案系同居关系析产纠纷，主要有两个争议焦点：一、同居关系解除，双方达成财产处分《协议》效力？二、同居期间购房出资额，是否影响解除同居关系《协议》中补偿条款的性质；如未出资，补偿条款是否为附条件赠与？

对于本案的两个争议焦点，现做如下分析：

关于本案的第一个争议焦点：解除同居关系中，双方达成的财产处分协议，如系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应视为双方对自身权利的处分，应合法有效。本案中，双方在《协议》中，对于房贷首付支付情况、房产所有人、剩余购房贷款的偿还、过户、出售、补偿以及其他债权债务均进行了明确的约定。庭审中，双方对于《协议》真实性均认可，应视为该《协议》合法有效。

关于本案的第二个争议焦点：同居期间购房出资额，不影响解除同居关系《协议》中补偿条款的性质。首先，《协议》中的补偿条款，并非赠与条款，《协议》并无赠与的意思表示。仅是双方对共有财产的分割约定，法院结合双方存在财产混同的事实，认定了蔡某也对房屋进行了实际出资。其次，即使存在赠与的意思表示，也不能单独撤销赠与条款。解除同居关系财产处分协议与离婚协议类似，是一个整体，不能单独对其中一条行使任意撤销权。协议内容是基于对双方情感、债权、债务的综合考虑，在双方同居关系已经解除的前提下，基于诚信原则，也不能允许任意撤销赠与。

本案中，代理律师在诉讼中，精准把握了争议焦点，坚持《协议》的效力，及对《协议》中补偿条款的性质的理解，深挖相关证据，保障当事人的利益。

点评人所属单位：浙江省律师协会

点评人姓名：楼东平