第一章  总 则

一、规划背景

公共租赁住房是解决中低收入家庭住房困难问题的有效途径，是我县保障性住房发展的重要方向。做好公共租赁住房工作，对切实改善民生，维护社会和谐稳定，提升人民幸福指数等具有重要意义。为有序推进我县公共租赁住房发展，切实解决我县城镇中等偏下收入家庭尤其是低收入家庭、外来务工人员、新就业人员等群体的住房困难，加强对城镇保障性公共租赁住房建设的指导和统筹，全面实现“住有所居”目标，努力构建符合我县实际的公共租赁住房保障体系，根据国家和省、市、县有关文件精神，结合常山实际，特编制《常山县公共租赁住房发展专项规划（2014-2020年）》。

二、规划依据

（一）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）

（二）《国家新型城镇化规划2014—2020》

（三）《廉租住房保障办法》（2007年建设部等九部委第162号令）

（四）《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）

（五）《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕91号）

（六）《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保发〔2014〕25号）、《住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》（建保发〔2014〕91号）

（七）《关于做好公共租赁住房发展专项规划编制工作的通知》（建保〔2014〕308号）

（八）《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）

（九）省建设厅等10部门《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》

（十）《关于报送2015年保障性安居工程计划的通知》（浙住房委办〔2014〕8号） 

（十一）《关于全面推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行的实施意见》（浙建保〔2014〕82号）

（十二）常山县城镇廉租住房保障办法（第21号政府令），关于加快解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见（常政发〔2007〕67号），关于印发常山县城镇廉租住房保障实施细则的通知（常政发〔2007〕186号），关于印发常山县城市低收入家庭住房保障规划的通知（常政发〔2008〕15号），常山县公共租赁住房管理暂行办法，常山县人民政府办公室关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行工作的实施意见（常政办发〔2014〕113号），常山县域总体规划（2006——2020），常山县土地利用总体规划，常山县各片区控制性详细规划等。

（十三）《衢州市城市总体规划（2006-2020）（修改）》，《衢州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，《衢州市区城镇廉租住房保障管理办法》，《衢州市区公共租赁住房管理办法》，《衢州市人民政府办公室转发市住建局关于衢州市区国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租管理办法的通知》，《衢州市人民政府关于加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（衢政发〔2009〕26号），《关于鼓励社会力量投资建设公共租赁住房优惠政策的通知》（衢住建〔2013〕93号），《衢州市人民政府办公室关于认真落实2013-2015年房地产用地供应计划相关配套计划的通知》，《衢州市城镇住房保障发展规划（2013—2017年）》等。

三、指导思想和基本原则

本规划以党的十八大、十八届三中、四中全会和习近平总书记关于加快推进住房保障和供应体系建设及处理好“四个关系”的重要讲话为指导，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会要求，以“住有所居”为目标，把解决城市中低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加大公共租赁住房建设力度，优化公共租赁住房的运营管理，切实保障我县城镇中等偏下收入家庭尤其是低收入家庭、外来务工人员、新就业人员等群体的居住条件，努力构建符合常山实际的住房保障体系。

本规划遵循以下基本原则：

（一）政府主导、社会参与

各级政府要建立并完善公共租赁住房保障制度，增加投入，采取土地、财税、金融等政策支持，鼓励社会力量参与公共租赁住房的建设与运营，加快公共租赁住房事业发展。

   （二）因地制宜、扩大保障

立足本县经济社会发展实际，合理确定公共租赁住房的建设规模和准入标准，科学制订发展规划和年度实施计划，综合开发，配套建设。创新住房保障方式，形成实物保障与货币补贴相结合、租房与售房相结合，新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集的住房保障体系，逐步扩大住房保障范围。

    （三）创新机制、规范管理

积极探索符合我县实际的公共租赁住房投资、建设、营运和管理的体制与机制，确保公共租赁住房建设有序、规范，分配公开、公平、公正。

（四）全面并轨，梯度保障

全面实施廉租住房和公共租赁住房并轨运行，将中等偏下收入家庭尤其是低收入家庭、外来务工人员、新就业大学生等群体统一纳入公共租赁住房保障对象。根据困难程度，合理确定差别化租金（或补贴）标准，优先解决城镇低收入住房困难家庭的基本住房需求。按照国家有关规定，将在城镇居住有一定年限、有稳定职业的外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围，做到广覆盖、保基本。

四、规划总体目标

通过新建、改建、配建、收购、长期租赁、货币补贴等多种方式，政府、市场、社会等多种渠道提高公共租赁住房保障能力，完善公共租赁住房保障体系。按照2015年城镇住房保障覆盖面达到20%以上、2020年保障性住房覆盖面达到23%，（约束性指标）的要求，结合常山经济社会发展需求，在现有公共租赁住房保障基础上，到2020年，全县新增公共租赁住房受益家庭1520户，基本满足城镇中低收入住房困难家庭租住公共租赁住房的需要，使常山县城镇人居环境和居住条件得到明显改善。

五、规划效力

本规划将为切实解决城市中低收入家庭住房困难提供综合指导，是城镇近期公共租赁住房保障工作的依据，是落实《常山县城市总体规划》、《衢州市城镇住房保障发展规划（2013—2017年）》和《常山县城镇住房保障发展规划》的重要手段。在规划期限内，凡与公共租赁住房保障工作相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

六、规划范围和期限

规划范围为全县，包括县城主城区和各乡镇。规划期限为2014年至2020年。

第二章  公共租赁住房现状与需求

一、公共租赁住房保障现状

（一）取得成就

1.公共租赁住房覆盖面不断加大

通过多年的建设和发展，我县实现了廉租住房、公共租赁住房并轨运行的住房保障体系。截至2013年底，常山县政府提供的公共租赁住房（含廉租房）实际在保家庭共1189户，其中实物配租   480户，租赁补贴709户。

2.住房保障制度建设逐步完善

相继出台了《常山县城镇廉租住房保障办法》和《常山县城镇廉租住房实施细则》，进一步健全了保障性住房动态管理和准入退出机制。拟定了《常山县经济适用住房上市交易管理办法》、《常山县公共租赁管理暂行办法》。

3.公共租赁住房建设、分配阳光透明

为规范保障性住房的阳光分配和管理，我县成立了住房保障阳光工程建设领导小组，制订了《关于城镇住房保障阳光工程建设的实施方案》。在常山县规划建设网站上设立了住房保障专栏，公开保障性安居工程建设项目、公共租赁住房分配等相关信息，并指定专人负责网页更新、维护，让公共租赁住房保障工作公开透明，接受全社会的监督。

（二）存在的问题

1.公共租赁住房受益面有待拓宽

公共租赁住房的保障对象为城镇中等偏下收入家庭、低收入家庭、外来务工人员、新就业大学生等住房困难群体。在财力有限的情况下，政府优先保障了具有常山县户籍的城镇中低收入家庭住房，对外来务工人员和新就业大学生的住房仍旧缺乏相应的保障能力，造成公共租赁住房受益面相对单一，保障面不够充分。

2.公共租赁住房保障模式有待创新

公共租赁住房的保障方式可以多种多样。目前，我县的住房保障方式主要局限于实物配租和发放租赁补贴等保障方式。同时，现有的保障方式还受到房源筹集、家庭收入核准、退出机制等因素的制约，保障效果还有待提升。应积极探索租补分离、共有产权、社会共建等多种保障方式，调动多方积极性，加大保障方式创新力度，切实提升我市中低收入住房困难群体的住房保障能力和水平。

3.保障性住房后续管理有待加强

公共租赁住房的后续管理难度不断加大，主要体现为： 一是尚未建立一个涵盖房产、投资、车辆、银行存款等资产为一体的信息共享平台，导致管理部门不能及时、准确的核对保障对象的财产变动情况，在一定程度上影响收入审核的准确性和公平性；二是在现有政策执行过程中，尚未形成住建、民政、工商、税务、公安、社区、金融等多部门联动机制，各部门不能形成有效合力，导致公共租赁住房管理部门工作相对被动。三是由于相关法律、法规的缺失等原因，在承租人的强制退出、租金催缴、违规装修等方面缺少有效抓手；四是由于承租人对房屋维护意识不强，导致公共租赁住房的物业管理难度加大，管理成本增加。

4.住房保障工作任务繁重、人员紧张

公共租赁住房的房源筹集、准入、配租和后续管理需要投入大量的人力、物力，由于我县尚未成立住房保障中心，保障中心的职能由县房地产管理处承担，经费、人员不足，公共租赁住房保障工作有序开展困难多。             

二、公共租赁住房保障需求

（一）城镇常住人口测算

根据衢州市统计局发布的人口基数和城市化率数据，测算出全县2014年城镇常住人口10.20万人，2015年预计达到10.52万人，2020年预计达到11.8万人。2014-2020年城镇常住人口详细数据见表1（测算说明：2011年以来，衢州市城市化率稳步提高，2011年城市化率44.8%，比上年提高了0.7%；2012年市化率46.6%，比上年提高了1.8%；2013年市化率47.7%，比上年提高了1.1%。2011-2013年年均提高1.2%，2012-2013年年均提高1.45%。一方面考虑到中央大力推进包括城镇化在内的新“四化”建设，另一方面考虑到中国经济新常态下城市人口集聚速度会随经济增长速度下调，确定常山县2014-2015年城市化率每年提高1.3%，2016-2017年城市化率每年提高1.15%，2018-2020年城市化率每年提高1%。

表1： 常山县城镇2014-2020年城镇人口测算表（单位：万人）

（二）新增公共租赁住房受益家庭户数测算

测算依据：城镇常住人口数量、住房保障覆盖率和公共租赁住房在保障房中的占比。由城镇常住人口数量和住房保障覆盖率测算出新增的住房保障受益家庭户数，然后由公共租赁住房在保障房中的占比测算出新增公共租赁住房保障受益家庭户数。

第一，城镇常住人口数量依据表1数据。

第二，住房保障覆盖率，依据中央提出的2015年末达到20%、2020年达到23%的刚性指标。

第三，公共租赁住房在保障房中的占比，2014年至2020年确定为50%（注：一方面考虑公共租赁住房在保障性住房中的重要地位，另一方面考虑到未来几年城镇旧住宅改造仍然是重要任务，确定2014年至2020年的公共租赁住房在保障房中的占比为50%）。

据此测算，2014-2015年共需新增公共租赁住房保障受益家庭368户，2016-2020年共需新增1152户。每年新增住房保障受益家庭户数具体数据见表2。

    表2：常山县2014-2020年新增城镇公共租赁住房保障受益家庭户数测算表（单位：户）

三、公共租赁住房保障途径

（一）政府投资和社会力量投资的总量及占比

总量来源于表2预测数据。

占比确定：按照积极发挥社会力量提供公共租赁住房保障的要求，适当降低政府投资的占比，提高社会力量投资的占比，确定2014-2020年新增公共租赁住房受益户数中政府投资和社会投资的比例为3：7。详见表3。

表3：公共租赁住房受益情况一览表（单位：户）

（二）实物分配和货币补贴的总量及占比

政府公共租赁住房保障的筹集分为实物配租和发放货币补贴。

总量来源于表3数据。

占比确定：2014-2017年，实物分配和货币补贴的占比为3：7。（占比确定的依据：第一，从供给看，市场上有较为充足的房源可供租用，较高的货币补贴占比，有利于消化空置房源，提高资源利用效率。第二，从需求看，根据我们对公共租赁住房保障家庭的走访调查，约70%的受保障家庭认为自主租房更加灵活更加便利工作和生活，因此选择货币补贴方式，约30%的受保障家庭选择实物分配方式。综合两方面因素，确定实物分配和货币补贴的占比。）。各年度具体分配情况见表4。

     表4：政府公共租赁住房筹集年度计划表（单位：户）

第三章 发展重点与主要任务

一、发展重点

（一）多渠道筹集公共租赁住房房源

政府在加大投入的同时，可在权限范围内出台优惠政策，鼓励单位、个人将闲置的存量住房作为公共租赁住房，向政府审定的供应对象出租。同时，积极引导房地产开发企业、机构投资者定向投资建设和提供公共租赁住房。

（二）合理布局公共租赁住房建设项目

公共租赁住房建设应符合城乡规划、土地利用总体规划，采取大分散、小集中的方式布局，主要在城市和普通商品房、经济适用住房小区等项目中配建。普通商品房小区中配建公共租赁住房的比例原则上应不低于5%。集中建设的项目应安排在交通比较便捷、生活配套设施相对完善的区域。

（三）完善受理政策，拓宽公共租赁住房受益面

在启动公共租赁住房保障方面，要加快制定完善公共租赁住房配套操作细则，确保公共租赁住房分配的公开、公平、公正。一要不断降低准入门槛。根据我县经济社会发展实际情况，及时调整公共租赁住房申请的准入条件，降低公共租赁住房的准入门槛，扩大公共租赁住房的受益面。二要实行常态化受理，力争“应保快保”。在条件允许的情况下采取一年多次申请受理的模式，缩减住房困难群众的等候时间。三要扩大申请范围，真正实现“全覆盖”。根据各类人群对住房保障的实际需求，因地制宜，合理确定本地近期公共租赁住房的主要保障对象。有重点地分步实施公共租赁住房制度，逐步扩大保障范围。细化新就业大学生、在城镇稳定就业的外来务工人员等群体的公共租赁住房申请条件，在条件允许的情况下，把新就业大学生、在城镇稳定就业的外来务工人员纳入公共租赁住房的保障范围。

（四）切实保证公共租赁住房质量

公共租赁住房建设项目要严格履行基本建设程序，落实项目法人责任制、招投标制、监理制、工程质量责任终身制。新建公共租赁住房应保证户型设计合理、使用功能完善，严格执行国家和省、市、县强制性标准，符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。社会筹集的公共租赁住房，出租房屋条件和人均承租面积标准应符合国家和省、市有关出租房屋管理的规定。

二、主要任务

（一）公共租赁住房保障目标任务

2014年需要完成178户，2015年需要完成190户，2016年需要完成210户，2017年需要完成220户，2018年需完成230户，2019年需完成240户，2020年需完成252户。

（二）落实土地和资金计划

2014-2015年全县公共租赁住房建设需落实建设用地约0.97公顷，资金约0.55亿元。2016-2020年租赁房建设需安排土地3.55公顷，资金约2.3亿元。（土地按实物房源测算，包含社会力量。资金包括实物房源建设资金、租赁补贴资金，下同。房屋建设资金2014-2016年按每平米3500元计算，2017-2018年按每平米3800元计算，2019-2020年每平米4000元计算。货币补贴标准： 2014年按平均每户每年补贴为2000元，15年之后每年按2%的通胀率提高补贴，得到2015年补贴标准为2040元，2016年为2080元，2017年为2120元，2018年为2160元，2019年为2200元，2020年为2240元。）

其中政府投资：2014-2015年租赁房建设需落实建设用地约0.48公顷，资金约0.29亿元。2016-2020年租赁房建设需安排土地0.88公顷，资金约0.75亿元。

第四章 规划实施的保障措施

一、加强组织领导，落实职责分工

健全组织机构，加强组织领导，进一步强化公共租赁住房保障组织管理体系建设。理顺和完善住房保障管理体制和机制，充实住房保障管理机构和具体实施机构工作人员，保障工作经费。各级政府和有关部门要明确职责分工切实抓好项目前期准备、建设资金落实、土地供应、工程质量安全监督、保障性住房租售管理和日常监管等工作，逐步形成完备的统一领导和分工协作机制。

二、完善管理制度，强化运营管理

规范城镇公共租赁住房档案管理，推进公共租赁住房信息化系统建设，推行规范化动态管理，实现公共租赁住房管理的科学、规范、高效、透明。进一步探索科学合理的保障对象准入和退出机制，准确把握低收入群众住房困难程度，做好梯次保障计划，形成科学有序、信息共享、办事高效、公开透明的工作机制。进一步明确政府和有关部门的职责分工，以便切实履行各自职责，具体落实规划目标和任务，把公共租赁住房发展规划变成行之有效的行动和管理依据，保证规划的顺利实施。

三、强化要素保障，确保房源供应

国土、规划等部门要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以优先安排、重点保障。并在申报年度用地指标时单独列出，确保建设用地落实到位。可以根据实际情况，适量收购商品房用于保障性住房。广辟资金来源，保障资金投入。充分发挥政府在公共租赁住房建设中的主导作用，切实增加政府财政预算投入，建立政府投资稳定增长机制；改革公共租赁住房建设投融资体制，在逐步增加财政性投入的同时，广泛吸引各类社会资金投入，形成多渠道、多层次、多元化的投入保障机制；保障性住房建设资金实行专项管理、分账核算、专款专用。中央及省级政府补助资金应当严格按照规定的用途使用，不得截留，挤占，挪作他用。

四、鼓励公众参与，确保公众知情

利用各种媒体宣传公共租赁住房规划及实施情况，确保社会公众的知情权；营造全社会关注与监督公共租赁住房事业的良好氛围，探索建立公共租赁住房公示和听证制度，鼓励社会公众和利益相关方参与公共租赁住房建设项目前期和建设各阶段的论证；发挥公众和新闻媒体的监督作用，提高社会公众的监督意识，建立公众反馈意见的执行监督制度，鼓励社会公众有效行使监督权，确保公共租赁住房保障工作在透明、阳光的良好氛围中健康发展。

 五、加大监管力度，确保廉洁高效

建设、发改、财政、审计等相关部门要加强对保障性住房和保障性住房资金管理使用情况的监督检查，确保资金专款专用。对违反规定截留、挤占、挪用保障性住房资金以及出售经济适用房补缴的土地收益等价款未及时足额缴入同级财政的，要严格按照财政违法行为处罚处分条例等有关规定进行处理，并依法追究有关人员责任。加强对公共租赁住房建设安全和质量监管，对在公共租赁住房建设和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的政府及其相关部门工作人员，要依法依纪追究责任。通过加强监管、奖优罚劣，切实把公共租赁住房保障工作抓紧抓实抓好，为提升城镇中低收入人群住房质量和水平提供有力保证。

第五章  附则

一、本规划自批准之日起生效。

二、本规划由常山县人民政府负责解释